こんにちは！宅建士のマルです。
そして、同じく宅建士のタクです！
マル：「今回は、**築年数が古い家を『解体して更地にしてから売る』**という選択肢について、高低差のある土地の注意点をお話しします。」
タク：「安易な解体が、実は売却を困難にしたり、価格を大幅に下げたりする原因になるケースがあります。ただし、場所によってはその高低差が大きな付加価値になることもあるんですよ！」
🏔️ 高低差のある土地の売却戦略は「二極化」する！
道路より宅盤が高いなど、高低差のある土地は全国に見られますが、北海道、特に札幌市近郊の山麓エリアにも多く存在します。これらの土地の売却戦略は、立地条件によって「リスク回避型」と「付加価値追求型」に二極化します。
【ケース１】一般市場での売却：リスク回避が必須
多くの一般的なエリアにおいて、高低差は**「コスト要因」**となります。
⚠️ 安易な「解体・更地化」が危険な理由
- 再建築費用が「高すぎる」リスク：既存の建物を壊してしまうと、新しい建物を建てる際に、地盤補強や大規模な擁壁の再構築が必要になる可能性が高まります。この基礎工事費用が数百万〜数千万円と高額になり、買主の負担を増やします。
- 土地の価値が「大幅に下落」：買主は、再建築にかかる高額な工事費用分を、土地の購入価格から差し引いて考えます。結果として、近隣の「平坦な土地」の相場より大幅に安い価格でしか売却できない、または売却が困難になるケースが発生します。
- 既存不適格の問題：古い建物の場合、現行法では再建築が不可能な「既存不適格」である場合があります。解体してしまうと**「建てられない土地」**になるリスクも考慮が必要です。
【ケース２】富裕層市場での売却：付加価値を追求
一方、札幌の宮の森や円山エリアなど、一部の高級住宅街では、傾斜地であること自体が大きな付加価値になります。
✨ 傾斜地が強みになる理由
傾斜地ならではの立地は、「優れた眺望」という稀有なメリットを生み出します。この眺望は、お金に糸目をつけない富裕層にとっては高額な基礎工事費を上回る魅力となり、高値で取引されるケースも存在します。
この市場で売却する場合は、**「眺望を最大限に生かす設計案」**を添えるなど、通常の物件とは異なるアプローチが必要です。
💡 「壊さない売却」や「活用」を検討しよう！
一般市場での売却を考える場合、まずは「解体して更地にする」こと以外の戦略を検討することが大切です。
１. リフォーム前提の売却戦略（推奨）
- 戦略: 建物は解体せず、リフォームして住むことを前提に売り出します。
- メリット: 既存の基礎や擁壁、建築許可を活かせるため、買主の再建築費用リスクがなくなり、土地付き建物として相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。
２. 賃貸用物件としての活用
- 戦略: 売却が難しい場合、賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る選択肢。
- メリット: 家賃収入で収益化でき、固定資産税の優遇（住宅用地特例）も受けられます。
３. 現状渡しでの売却
- 戦略: 古い建物を現状のまま引き渡し、解体費用やリフォーム費用を買主に委ねる方法。
- メリット: 売主は解体費用（数百万円）を負担せずに売却できます。
マル＆タクのひとこと
マル：「解体は、その土地のポテンシャルをリセットする行為です。高低差のある土地では、リセットが裏目に出ることが多いと覚えておいてください。」
タク：「売却をご検討の際は、まず建物を解体せずに私たちにご相談ください。あなたの土地が**『リスク要因』なのか、それとも『付加価値』**なのかを、プロの目で判断し、最適な戦略をご提案します！」
マルタワークスでは、高低差のある土地や再建築不可の物件など、売却が難しいとされる物件の査定と最適な戦略立案を得意としています。まずはお気軽にお問い合わせください。
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